今年房地产各种层次不齐

2018年，北上广深褪去鲜艳的光环，永远上涨的神话被打破，沪京人口全面收紧，广深加大引才政策力度。

2018年，新一线城市全面退潮。作为明星城市之一“杭州”房价成交量直线杀跌，从万人摇号成为土地流拍、新房流摇、明星长租公寓爆仓。

2018年，房地产四小龙全面转向，厦门楼盘低于楼面价大甩卖，苏州地王项目装睡，既然入市即亏，干脆不要造楼，沉睡一会也不是坏事。

2018年，房地产公司节衣缩食，全面审视自己

据智汀国际了解，2018年年末，房地产企业集体大补血，发行几亿到几十亿不等的债券，融资成本一路高歌。国有房企趁机捡漏，在核心城市疯狂拿地。顶着高周转、高规模和高负债狂奔的房企，终到了转型时刻。

国际统计局11月70个城市大数据显示，一线城市北上广深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市二手房环比涨幅与10月持平。35个三线城市二手房价格上涨0.4%，涨幅回落0.1%。

北上广 永远上涨神话已破灭

今年上海提出，在2020年前，将常住人口控制在2500万以内，《北京城市总体规划2016年~2035年》明确，到2020年，北京常住人口规模必须在2300万以内。

超一线城市，2018年被加强控制

据智汀国际了解，从年中开始，上海楼市价跌量升。一手房限价、摇号，提高了刚需改善购房门槛，市场成交量下了一个台阶，从2017年6月开始，成交量在 1.2万套以下，2018年5月开始,在1.6万套左右。

楼市降价，已开始

中心城区板块，一手房供应持续为零，二手改善房源价格下调后，连挂牌一年以上的房源也快速成交。想置换高级住宅或豪宅的卖家，甚至愿意给客户5%到8%的下降空间，这在以往是非常少见的情况。

贝壳研究院数据显示，上海11月一二手房成交价，环比10月下跌4.1%。5月以来链家成交均价连续6个月下跌，创下近27个月触及冰点。

北京遭遇政策重创，迎来长达一年的量价齐跌

根据中原地产数据，截至2018年6月20日，北京二手房住宅6月签约9750套，是2015年来连续4年的最低。

北京统计局数据显示，1到10月商品房销售面积为461.4万平米，同比下跌24%。诸葛找房数据显示，11月份北京市二手房挂牌价为63556元/平方米，环比下跌0.59%，挂牌价连续3月下跌。连房东也撑不住，开始挂牌出售。

2006年以来，北京二手房成交量，基本三年一轮回

据智汀国际了解，历史成交大年是2009年、2013年和2016年，09年因为4万亿，13年和16年是通胀、需求和政策叠加的效果；成交低谷是2008年、2011年、2014年和2017年，对应的关键词是金融危机、限购、经济低迷和调控升级。

安全性最好的一线城市，提前进入微利时代

不要被北京316亿火热土地拍卖、深圳200亿成交、富豪疯狂抢房盛况迷惑。回暖迹象还没有出现，只是提前唱一出戏，让一小部分人开始入货。

房地产企业掀起改名潮

2018年，房企不仅掀起改名潮，从资金到土地，还展开了一场轰轰烈烈的供给侧改革。

为了年底拿地，房企们先是来了一场大补血。

滨江集团、陆家嘴、隆基泰和、龙湖等房企都在11月完成几亿到几十亿规模不等的融资。资金链紧崩的房企，终于可以暂时松一口气了。

10、11月，在新一轮房企融资有两个特点：一，金额太过庞大；二，融资成本越来越高。

同策研究院数据显示，10月房企融资成本达到历史峰值。58安居客房产研究院报告显示，2018年1到9月，销售额前50的房企，融资成本同比去年平均提升1%，融资金额同比减少近三成。

房企资金链一紧张，土拍市场就过冬。中指院最新数据显示，10月300城共实现土地出让金总额2361亿元，环比下滑25%，同比下滑40%，在数据面前，显然房企的日子不太好过。

为了成功出让土地，地方政策保驾护航，50%溢价起拍，那是昨日美景。南京在7月取消竞价达到限价90%、需要现房销售的规定，北京采用共有保证金制度，减轻房企资金压力。

低溢价，竞争者少，国有背景的房企终于找到大机会。11月26日，北京成交的12宗地块中,有8宗地块被央企、国企或联合体竞得。

明星城市 全面退出

2018年度房地产最悲催的城市，就是杭州。

一年之间从万人抢房到摇号数量不足，房租房价双双杀跌，新业主选房犹豫，老业主忙着维权，长租公寓暴雷，这一届杭州年轻人，不容易。

杭州二手房成交十分惨淡。杭州住建委数据显示，二手房成交在5月达到高峰，之后持续下跌，9月二手房成交套数2554套，仅高于2018年2月的成交量。

据智汀国际了解，11月二手房成交均价为29257元/平米，环比10月下降4.53%。

杭州房价、成交量双跌，曾经的楼市四小龙转向了。

四小龙的领队城市合肥，在2018年再次登上头条，上头条的原因，却是因为不能降价。

9月20日，合肥院子打折甩卖，项目推新从均价2万元/平米降至1.5万元/平米，最低只要1.3万元/平米，折价幅度在25%到35%之间，老业主瞬亏100万，大批老业主前往营销中心，发泄心中的怒气和不满。

另一个位于庐阳区的楼盘，之前号称降价6000元/平米，宣称对外地户籍不限购。随后被投诉，合肥市房管局监管办前往核实，要求开发商对不合要求的购房者退房，楼盘价格涨了回去。

网红城市厦门，开发商居然低于楼面价割肉卖房

房天下官网显示，厦门翔安金茂悦目前均价28000元/平方米。这个项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格为41000 元/平米。本来是一个预计售价4万的楼盘，最后降价到28000元/平米，甚至比楼面价便宜1451元/平米。

2017年万人抢房的盛况，已不再有，地王项目入市即亏

位于浦口区雨山路的保利云禧项目，再次出现一成首付购房。一成首付，最早出现在2007年南京楼市，之后成为常规销售武器，每当市场行情不好，开发商都会拿出来用用，时间换空间。

苏州的地王项目，幸运的房企硬着头皮推盘入市，然后直接亏损。更有甚者，躺在地上直接装睡。

明年政策宽松？那是不存在的

久旱盼甘霖，任何一点消息都会被解读为宽松

12月12日，发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。

12月14日，发改委新闻发言人孟玮表示，核准的企业债券，目前只针对棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

大环境依旧是预期宽松，实际收紧。截至11月，全国楼市调控次数已达到405次，同比2017年增加80%。

唯一让人欣慰的是，房贷利率见顶，刚需改善迎来了窗口期

智汀国际了解到，11月全国首套房贷款利率平均值为5.71%，今年首次与上月持平。二套房贷款平均利率为6.06%，较上月回落1BP。其中一线城市利率回调，二三线城市有利率回调也有利率微涨。

10月开始，多个城市的银行集体开始下调房贷利率。从最早的杭州首套房贷利率，从上浮15%调低到10%，二套房同样松动，北京下调至15%，广州下调至10%，南京下调至16%，深圳下调至15%，最快一周内放款。

2019年楼市怎么样？

房企继续大规模优化，强调人员的投入产出比。对于买房或卖房客来说，不要被市场上任何一点风吹草动所迷惑，理清自己的现金流，好好使用手中的房票。

楼市不涨不跌，反应真实温度的二手房降温。明年政策将持续。

保持理性，刚需的好性价比的买，高杠杆投资入市的，要小心。首先要确保自己的资产不被掠夺。