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智汀国际 | 社会阶层的差异化,房地产泡沫与大萧条

发表时间:2019-01-09 09:40

对房地产的需求也来自社会阶层的差异化。新兴的中产阶级是开发商最喜欢的客户。一方面,财富效应的出现促使中产阶级寻求新型住房,以实现他们所期望的生活方式。智汀国际了解到,另一方面,他们很容易被所有好的计划所吸引,他们可以更方便地从银行获得贷款。它应运而生,风景如画的郊区住宅区如雨后春笋般涌现,新殖民风格的庄园、都铎式别墅、地中海式白泥屋等,成为主流住宅建筑风格。新兴的中产阶级已经离开拥挤的城市公寓,住在郊区的中产阶级社区。


这在首都大都市纽约的典型代表中最为明显。从1920年到1927年,纽约曼哈顿的房价上涨了38%。到1929年,纽约的许多地方已经能够为600万人提供住房(当时是纽约人口的两倍)。事实上,在佛罗里达泡沫破灭之后,纽约的房价并未持续下跌,并一直持续到大萧条时期。


必须提到的是,随着住宅房地产的热度,商业房地产继续升温。纽约等城市中心的摩天大楼雄心勃勃。雄心勃勃的计划是人们对未来经济繁荣的无限信心。据统计,从1918年到1930年,中心城区的办公区域增加了十多倍。由于摩天大楼建设周期长,许多项目在大萧条时期仍在进行中(例如1931年帝国大厦建成后,它已经处于大萧条时期)。后果是显而易见的。在建设之初,大多数建筑物在出租或租金方面都遇到了困难。


泡沫中的潮流


当人们回顾大萧条之前的历史时,人们常说,在当时的股市中,不仅是金融巨头,甚至是最精明的普通人,甚至是报童,鞋子和孩子,都可能获得巨额财富。 。在房地产领域,不乏例子。


随着城市的扩张,纽约曼哈顿东河对岸的皇后区发展迅速。在第一次世界大战后的几年里,人口增加了一倍多。到1929年,常住人口已接近一百万。皇后区的大规模房地产开发蓬勃发展,特朗普家族是盛宴的受益者之一。1918年,弗雷德里克·特朗普(现为美国总统唐纳德·特朗普的祖父)因流感死亡,在纽约皇后区留下了两层住宅,土地面积为、,有五块土地和数千美元存款。一位精明能干的妻子与她的未成年儿子(Fred Trump,——,唐纳德特朗普的父亲)建立了一家房地产公司。弗雷德特朗普喜欢钻研木工和建筑结构。他和他的母亲利用自己的优势建造房屋并出租并在皇后区(后来延伸到布鲁克林)的地块出售,然后继续从银行购买土地进行重建并迅速积累财富。在整个20世纪20年代,弗雷德特朗普通过在郊区购买土地、逐步开辟了中产阶级市场,以建造规模和风格均衡的木结构房屋。


当大萧条爆发时,房地产价格迅速下跌。特朗普家族借此机会收购了市场上出售的房地产,并进一步扩大了业务规模。在罗斯福新政时期,恰逢政府公共资金支持房屋建设,改善受大萧条影响的人民的生活环境。此时,弗雷德特朗普率先通过收集政府资助的、来扩建公司的规模,以建造民用公寓和房屋,从而实现特朗普房地产帝国的初步崛起。


被忽视的房地产泡沫


在研究大萧条时,经济学家倾向于忽视房地产泡沫的重要性。


诺贝尔经济学奖获得者2013、耶鲁大学罗伯特席勒教授在他的《非理性繁荣》中指出,整个20世纪20年代美国的土地价格和房地产价格指数没有显着增长。股市的投机是大萧条的主要原因。从数据来看这是事实,但由于东西海岸房地产市场的飙升和周边农村房地产的崩溃相互抵消,房地产价格指数的上涨幅度不大。这是20世纪20年代最显着的特征,在许多领域,冷和热之间的对比是如此清晰,以至于事物的本质往往难以辨别。


探索的另一个可能原因是房地产市场的投资和投机难以区分。在使用“需求”一词来描述房地产状况时,通常难以表达准确性,因为没有人能够区分住宅需求与投机需求之间的所谓边界。房地产价格飙升,实际经济需求和泡沫程度在多大程度上经常难以区分。


智汀国际了解到,还有一种现象也可能导致研究中的盲点。也就是说,在房地产泡沫破灭之后,金融体系将出现崩溃和经济衰退。金融体系的崩溃往往是研究的热点,这导致对房地产泡沫的研究经常被用作辅助手段。


房地产在大萧条中的作用


如果我们在20世纪20年代将股票市场和房地产市场整合在一起,我们将发现两个市场之间的隐含关系。


首先,就价格波动期而言,自1924年左右以来,两个市场都飙升,分别在1926年和1929年达到顶峰。房地产高峰出现在股票高峰前两年半。


其次,就资本投资规模而言,在1925年和1926年的最高价格中,新房的总价值和1928年和1929年新发行股票的最高股价是相同的。这表明在两个市场泡沫的最顶端投入的资金量是相当的。


综上所述,我们不能也不应该忽视房地产市场波动对经济的影响。


尽管房地产泡沫破裂与股市崩盘之间没有时间同步关系,但两个市场的激增都被信贷所驱动,而且它们各自的下跌对整个经济来说都是“债务通缩”。 。链条的加强提供了相同的动力方向,因此它们各自的重要性不容忽视。


回顾金融危机的历史,2007年次贷危机的基础是以抵押贷款为基础的金融衍生品的崩溃,导致房地产价格急剧下跌,这是金融市场与房地产市场之间的共同崩溃。这类似于1992年在日本发生的“泡沫经济”。然而,在2000年,纳斯达克互联网股票的崩溃并没有导致房价下跌,而是迎来了暴涨的房价,因此它的危害性相对较小。


简而言之,并非所有房地产泡沫或股票崩溃都可能导致金融危机,就像不是每次感冒都会导致肺炎一样。无论是房地产市场还是股市,在分析是否会崩溃以及崩盘后的影响时,都要考虑经济本身的健康状况和外部环境的变化。


历史的警钟很长,悲观的崩溃理论很容易简化问题,过于乐观也同样天真。

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