智汀国际 | 2019楼市展望：房地产市场稳字当头

在2018年底，几个城市打开了放松和监管的大门，这使得2019年的房地产市场陷入混乱。 2019年房地产市场如何发展？房价会上涨还是下跌？有哪些因素？大河日报记者结合郑州房地产市场的大数据，邀请业内专家进行分析。

中央基调

每年，房地产市场的趋势将基于中央政府的精神。可以说风吹的地方，市场的去向。

分析：

“三稳”（稳定价格、稳定价格、稳定预期）被列为2019年建设部十大关键任务之一，其重要性不言而喻。对于房地产市场来说，稳定性是压倒性的。应该指出的是，稳定性实际上是双向调节。大涨不稳定，崩盘不稳定。最近召开的中央经济工作会议也提出要建立一个房地产市场健康发展的长效机制。

中央经济工作会议提出，房子用来生活、不用于猜测。 2019年住房和城乡建设部的十项关键任务明确指出，有必要坚持“房屋用来生活的情况不会被用于投机”。这些主题演讲再一次让小组只需要买房子再保证。

河南财经大学工程管理与房地产学院秦秀红副教授认为，在2019年内外环境的影响下，经济下行压力将增大，积极的财政政策和适度宽松的货币政策将继续。房地产市场的焦点是稳定的价格、。房价和稳定的预期，“家庭不要推测”的基调不会改变，由于该市的政策、分类指导，调控政策更加精细。连续五次下调存款准备金率后，抵押贷款利率可能会松动，但程度并不大。只需要和改变仍然是市场需求的支柱。

祝福房地产营销中心负责人张南宁认为，从郑州监管政策的严格性来看，2018年达到了历史最低点。根据2018年的实际交易情况，整体而言交易依然强劲，近年来政府合并。文件和新闻报道受到整体经济下行压力的影响，房地产政策的监管将在明年放松。

供需

商品价格由供需关系决定。在过去的五年中，从住宅建筑面积来看，城市级别的城市级别、的增长率远远超过了郑州。结果是，在郑州，人口流入、的住房需求相对较大，与销售相比供应不足，因此房价上涨。

分析：自2011年以来，郑州的年增长率从155,000到230,000不等。根据权威数据，2019年新年伊始，郑州人口已超过1000万。郑州成为中央六省省会第二个加入“千万俱乐部”的人口。随着智慧郑州、人才政策的不断深入，郑州人口将逐步减少，未来郑州人口将继续大幅增加。《郑州建设国家中心城市行动大纲》建议到2020年，郑州常住人口将达到1100万人，到2035年将达到1350万人。

在供应方面，张南宁给出了一组数据。 2018年，郑州商品房交易数据显示，当年供应量为1469万平方米，同比增长18％;成交1317万平方米，+ 14％，实现价格13767元/平方米，同比增长11％，价格涨幅较大。年内，商品房供应量为1,100万平方米，而去年同期为-13％;营业额1096万平方米，同比增长20％，价格为13723元/平方米，同比增长13％。加上郑州进入1000多万人口的城市，仍然可以看到住宅需求强劲，人口红利依然存在且强劲。

土地价格

郑州房价暴涨的主要原因是商品房需求强劲。、除供应短缺外，土地供应紧张，土地供给也将导致对房价上涨的预期迅速上升。

分析：

2018年，中国卖了多少地？据中国指数 研究院统计，仅300城卖地收入就高达4.17万亿元，全国卖地总收入估计高达5.5万亿元以上。这一数字，超过2017年，相当于全国企业所得税与个人所得税的税收总和。郑州在2018年土地共卖了1063.6亿元，比2017年增长了24%，排名全国第六。

郑州地产专家王振东称，卖地换来收入，支撑城市扩张，这是过去20年土地财政的根本逻辑。面粉贵过面包，转而刺激面包价格上涨，这也是房价持续上涨的一大因素。

银行态度

普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。

分析：

近期，央行宣布扩大定向降准范围，对于楼市也是重大利好。此举一出，意味着此前不符合定向降准范围的机构有望补上“降准”福利，随着未来央行降准，释放资金，今后银行的资金流动性势必不再紧张，房贷或房贷利率上浮较高的局面也会有所缓解。

记者走访发现，目前郑州市广发、民生、中信等商业银行首套房房贷利率已下调至上浮25%，中、工、农、建四大行首套房贷利率依然上浮30%，但农行个别支行、平安银行、郑州银行可视情况调整为20%。业内专家认为，2019年郑州房贷利率仍有下调的可能性。

租赁增加

住建部2019年十项重点任务中指出，人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。对于租房族来讲，这可是个好消息，供应的增加将使租房更为轻松，租赁或将成为更多人的选择。

分析：

1月11日上午，河南省人民政府新闻办召开新闻发布会，对被列为2018年河南重点民生实事之一的青年人才公寓建设情况向媒体进行介绍。

在实际建设中，2018年，在郑芝和郑州共开展了5.14万套青年人才公寓。其中，全省直接开工建设约2.58万套，主要分布在郑东新区龙子湖集团、金水区科教园区、经济区、机场区等10个区域，主要设置60平方米、 90平方米和120平方米三种米。与此同时，项目区基本上设有幼儿园、中小学、停车场、医院、商场等公共服务设施。截至2018年底，全部10个建设单位已进入施工现场。

在郑州，目前正在建设约25,600套。在租金方面，相关负责人表示，租赁标准的初步考虑不高于同一地点市场租金的70％，并将根据相关因素进行调整。可以说，随着政府对租房保障住房的持续投资，未来必将抵消住房价格的上涨。

房地产税将来临

2019年最大的悬念是房地产税。

业内很多人都认为征收房地产税没有技术障碍。统一登记房地产、全国住房信息网、国家土地税合并、 70年的使用权自动续期，这些事项全部被搁置，房产税将征收，不会有技术限制。

“征收房地产税需要一个稳定的市场环境。”北京师范大学政府管理研究所副所长宋祥庆认为，如果经济持续下滑，征收新税，将很难获得来自整个社会的认可。重。如果房地产市场的下行趋势加剧并引入房地产税，它将成为催化剂，这将加剧房地产市场的低迷。

房地产市场越稳定，房价越高，房地产税将尽快到达。房地产市场低迷越多，房地产税就越谨慎。显然，2019年的房地产税可能会开始征求意见，但距官方登陆还有一段距离。

哪个方面会很热

随着住房企业融资的增加，分化明显，推动现金流的速度加快，各种营销方式将发挥作用。预计2019年新交易量与2018年相比将保持稳定，整体价格将略低。有一个反弹，但板块分化是显而易见的。根据张南宁的分析，结合2018年的实际交易情况，区域价值和刚需的价值是坚实的基础。单板近60亿元的销售额完全反映了这一点，郑州市区的数量和价格都有所上涨。现象。与此同时，周边地区也出现了显着增长。结合一级土地市场的交易数据，结合二级市场的销售情况，在2019年，郑州环城路区域，如机场港口、，将成为热点区域，新高新区、管城、金水区将有一个新盘。