智汀国际 | 2018年房地产业GDP数据释放什么信号？

1月21日，国家统计局公布了2018年的宏观经济数据。2018年，全国房地产开发投资增长率为9.5％，比上年同期提高2.5个百分点。 1月22日，国家统计局进一步公布了2018年第四季度和全年国内生产总值（GDP）的初步核算结果。数据显示，第四季度房地产行业的GDP为2％和3.8％分别是2018年的四分之一和整个。与2017年同期相比下降2.8％。从上述两组数据可以看出，一方面，2018年房地产投资增长率在过去两年中保持在较高水平。年份。另一方面，就GDP增长而言，房地产业的价值表现不佳。

房地产行业GDP和房地产投资有什么区别？

2017年之前，所需基本数据的可用性为、及时性和全面性的影响，中国的年度GDP核算是基于初步核算的初步核算和最终核实。

首先，会计对象存在差异：GDP是一个附加值，是一个渐进的概念，而投资和销售等概念是总的。计算国民生产总值（GDP）的主要方法有三种：生产方法、收入法和支出法。国家统计局公布的子行业国内生产总值采用生产法计算，即生产的所有商品和服务总价值的增加值从投入生产的中间产品的价值中扣除。处理;而固定资产的完工是指资产的形成。总金额包括投资于生产过程的各种中间体的价值。以房地产为例，房地产开发投资包括设备投资在建设过程中的价值、。在房地产开发和经营活动方面，房地产GDP衡量产值减去投入成本，不包括征地。使用权和购买机器设备的成本，因此GDP和投资之间存在差异。二，统计范围不同：房地产业的GDP范围较广，房地产投资主要包括房地产开发过程。房地产投资开发完成统计是房地产开发经营业务，主要是在开发商购买土地和房屋活动的过程中;和房地产行业GDP统计数据更广泛，根据国家经济行业分类《国家标准》（GB / T 4754-2017），除房地产开发和管理外，还包括物业管理、房地产代理服务、真实房地产租赁业务和其他房地产业，如房地产信息和其他市场基础设施建设。从2016年完成固定资产投资的数据来看，房地产开发经营占整个房地产行业固定资产投资总额的80％，表明固定资产投资的开发经营业务不是整个房地产行业，统计范围也不同。两个数据之间差异的一个重要原因。

房地产GDP减弱的意义何在？

房地产行业GDP的低增长率往往与市场疲软相对应。从2003年到现在，只有3个房地产行业的实际增长率低于2.0％，分别在2008年第四季度的、 2012年第一季度和2015年上半年。2008年，次贷危机打击了房地产市场方面，第四季度房地产业GDP增长率为1％，是各行业中最低的;第二个是由于“四万亿”刺激措施引发了2012年左右收集的政策后房价的快速增长。紧张的是，在连续两年的整体两年GDP增长率下降的背景下，房地产GDP增长率降至0.5％;第三次是由于2014年房地产调控放松后房地产库存快速积累，库存过剩和销售疲软导致2015年第一季度，房地产行业GDP增速继续下滑至0.7％。

在2018年第四季度，房地产销售增长率逐渐下降至1％左右。然而，对房地产市场的影响并不像2008年的海外环境那样严重。它没有遇到类似2015年的高库存风险，而是杠杆化的宏观环境。在房地产融资环境的缩减下，行业景气度正在下降。与此同时，当外部融资有限时，开发商积极寻求增加经营现金流的比例。在这种情况下，对未来的销售透支也会导致主体冷却市场。逐渐上升。

房地产业GDP在房地产投资中具有一定的领先地位，转折点约为2~3个季度。根据法律规定，上一季度房地产行业GDP增长的最高点是2017年第四季度。因此，房地产投资增长率在2018年第三季度开始下降，大致相当于符合今年的实际情况，说明房地产业的GDP增长率。在某种程度上，它描述了房地产业的繁荣程度。 2018年，房地产业的GDP增长率持续下降。近四年来第四季度降至较低水平，这部分反映了市场参与者对未来房地产不乐观。

为什么房地产行业的GDP增长率领先？

房地产行业GDP与房地产固定资产投资之间的领先滞后关系或差异可以从两个统计数据、的会计差异中看出。

首先，资本盈利能力：增加值反映了行业创造价值的能力，增值能力的增加将推动后续投资。房地产业GDP的内容是附加值。与固定资产投资额相比，它与投资资产的总价值相对应。扣除中间产品的投入成本后，它会衡量该行业业务所带来的净增长。投资金额与总收入类比，因此附加值更接近于利润概念。按照这个逻辑，当房地产行业的GDP增长率上升时，表明行业的盈利效应也在增加，这也将吸引房地产行业的资金，因此后续行动也将推动投资增长的增长。反之亦然。

二，春江水暖鸭先知：房地产行业的中心分子产业更接近市场，其经营业绩可能会对数据和期望产业投资产生影响。从统计范围来看，由于房地产行业包括更多相关的子行业，一些子行业由于自身的业务需求而接近市场，并在一定程度上成为整个房地产行业的触角，因此市场环境更及时，更及时。典型的，如房地产经纪人，他们对销售环境的看法是第一位的。一方面，这些子行业本身的经营业绩已反映在当前的国内生产总值中;另一方面，这些经营业绩所传达的信息也将形成一种行业反馈，整个行业甚至外部资金的未来支出。流程有影响。

抓住趋势的脉搏，利率仍然在下降通过分析房地产业GDP与房地产开发投资的差异，我们可以判断房地产GDP增长率在名义价值或实际价值方面的下降是否表明房地产业创造附加值的能力正在下降。在环境中，无论资本是自由流动还是被迫收缩，在收益下降后都符合自然法。目前房地产行业的GDP增长率已降至2％的低水平。赚钱效应的下降效应和微观主体期望的削弱将反映在未来的投资水平上。

不可否认的是，2018年开发商购买的土地将在2019年逐步进入建设阶段。建安项目投资的大概率将扭转2018年的负面贡献，但也有必要注意到2018年的负面影响。 2018年的销售额。如果需求继续萎缩，那么过快的新房供应增加可能会导致库存积压，这对未来的投资仍然不利。房地产投资的收缩也将减少对资金的需求;另一方面，宽松的货币环境和溢出效应资金的供应也将创造一个宽松的利率水平。