智汀国际 | 坚持“房住不炒”确保房地产市场平稳健康发展

总体看，多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，确保房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议继续强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。楼市整体调控力度将依然维持从严态势。地方“两会”再次强调相同的表述，显示了遏制房价上涨的决心。

确保房地产市场平稳健康发展措施方面，部分地区在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。其中，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。从2019年1月北京土地出让市场情况看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出让；另有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年，北京将有5万-6万套限竞房入市。依照目前共有产权土地出让情况看，预计入市体量将超过4万套。市场库存较为充足，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减轻房地产依赖的海南省交出了一份满意答卷。海南省住建部门负责人透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少16.5%；房地产销售面积1400万平方米，较上年减少近1000万平方米。“目前房屋均价为14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米水平，遏制了房价进一步上涨的局面。”

2019年，海南省强调继续坚持“房住不炒”定位，同时强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

针对市场不同情况，因城施策、分类指导、精准调控成为地方调控住房市场的“药方”。

福建省提出加强房地产市场精准调控。福州、厦门要编制“一城一策”实施方案。浙江省的杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市将做好方案制订工作。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控大方向是落实“一城一策”。“有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策将坚决落实‘房住不炒’目标。有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下可能适度放松。”

房屋销售减缓购房信心下滑 多国房地产显现降温迹象

从北美洲的美国、加拿大，到欧洲的意大利、英国，再到亚洲的新加坡，不少国家和地区都出现房屋销售减缓、信心下滑的迹象。

信心下滑 销售下跌

2018年美国房价增速放缓，此前房价一路攀升所累积的价格增幅已经超过收入增速，削弱了消费者的购房能力，拖累购房信心下滑。美国房贷机构房利美今年1月发布的调查报告显示，由于抵押贷款利率上涨以及房价攀升，2018年12月美国购房信心指数环比下滑2.7点至83.5点。

从销售数据上看，去年12月美国房屋销量跌至三年来最低值。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国现房销售量下滑6.4%，考虑季节性因素后折算为年化499万套，是自2015年11月以来的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋销量下降3.1%，达到534万套，也是2015年以来最低。

在澳大利亚，悉尼和墨尔本房地产市场价格跌至新低，令澳大利亚房地产市场信心降至谷底。数据显示，目前悉尼的房价比2017年顶峰时期下降了11.1%。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行本月公布的一份联合调查显示，2019年一季度的澳大利亚房地产行业整体信心指数下降3个点至123点，较去年同期下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

在欧洲，意大利房地产市场也表现不佳。和欧洲其他国家的房地产价格相比，意大利房价显然已经停滞不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度较为温和。同期欧洲其他国家的房地产价格平均上升了4.3%。

英国“脱欧”的不确定性导致伦敦地区房屋交易意愿下降。根据LonRes的数据，英国伦敦地区2018年房屋换手率同比下跌14%。从伦敦开始的房屋交易萎缩逐渐影响到外围地区，英国皇家特许测量师学会对短期内英国房价的展望，已经下跌到1999年以来的最低水准。

在亚洲，2018年第四季度，新加坡住宅价格出现过去六个季度以来的首次下跌。根据新加坡市区重建局今年1月初公布的数据，2018年第四季度，新加坡私人住宅价格下跌0.1%，市区黄金地段的房价下跌1.5%。

融资紧缩 经济放缓

不少国家房地产市场出现降温的背后，存在一些共同因素，如贷款利率升高，融资收紧，以及经济出现放缓迹象等。

路透社报道称，美国房地产市场出现调整，是受到抵押贷款利率升高以及土地和劳动力短缺的影响，这导致房地产库存紧张、房价上涨。尽管2018年12月的工资涨幅达到3.2%，自2012年以来首次超过房价涨幅，但经济学家警告说，美国2017年年底进行的税制改革减少了抵押贷款利息和房地产税的抵扣，因而降低了拥有房屋所有权的吸引力。根据Mortgage News Daily的数字，美国30年期固定贷款利率一度在2018年10月突破5%，触及八年高点，使得借贷成本大大增加。该指标在2018年12月出现下滑，从月初的4.85%降至年关时的4.61%，但同比仍处于高位，不利房地产市场扩张。

澳大利亚方面，澳大利亚房地产行业协会首席执行官肯·莫里森表示，受到融资渠道紧缩、对经济前景不乐观态度的影响，作为澳大利亚经济的一大驱动力，房地产行业正在放缓。调查显示，维多利亚州和新南威尔士州的信心指数下降幅度最大，债务融资可用性的预期在过去12个月内下跌了20个指数点；对住房资本增长的预期降至-23指数点，为2011年调查开始以来的最低水平。受访者认为，未来一年融资的可用性将进一步恶化。

加拿大房地产市场自从金融危机以来出现大幅上涨，但同时也带来了房地产相关债务的剧增。自2008年以来，加拿大的住房债务额已经从相当于居民收入的150%上升到2018年的178%。在过去18个月，加拿大银行已经将利率提高了五次，高负债的购房者财务压力上升，预计2019年新房销售将更为缓慢。与此同时，抵押贷款压力测试也使得不少居民沦为风险更高的私人房屋抵押贷款借贷者。

新加坡金融管理局最新数据显示，2018年前11个月，新加坡住房贷款增速放缓至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、国家发展部和财政部联合发布公告，从7月6日起，上调额外买家印花税税率5至15个百分点，并收紧贷款限额。新加坡政府称，该举措旨在使房地产市场降温，维持房价涨势与经济基本面一致。

前景谨慎 走势分化

一项路透针对地产业专家的调查显示，美国今年房价涨势料将呼应经济动能大幅放缓，专家们多认为房地产交投已过高峰。根据房利美的报告，受访者中认为眼下是购房好时机的比例环比下降了12个百分点至11%，而认为适合卖房的人数上升了1个百分点达到36%。展望未来，消费者预计2019年房价增速仍将继续放缓。

对于英国房地产市场，最为乐观的英国主要抵押贷款机构之一哈利法克斯公司预测，2019年英国房价有望迎来2%至4%的增长。但英国央行去年11月认为，在最坏情境下，“无协议脱欧”将导致英国房价下跌30%。不过，由于英国住房刚需强劲，加上抵押贷款利率保持低位、就业率创新高等因素支撑，多数机构预测，今年英国房价将保持平稳或小幅下跌，即便出现“无协议脱欧”，楼市可能会短期震荡，但不大可能崩盘。

此外，分析人士认为，由于限制外国人购房，澳大利亚、加拿大等国房地产市场降温将难以得到资金流入的支持。澳大利亚方面，莫里森表示，外国投资者已被拒之门外，信贷供应紧张，最大的住宅市场迅速疲软。去年第四季度，澳大利亚新房市场上的外国投资者仅占6.5%，与2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要国家出现房价下调的同时，一些国家和地区的房地产市场仍然保持荣景。比如欧洲的一些国家去年房地产市场维持增长，显示并未出现全球房价普跌的局面。

2019年楼市整体供应小幅上涨 一二线城市或率先回暖

近日，中国社会科学院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》。报告称，大数据房价指数(BHPI)监测显示，2018年12月，受监测的142个样本城市房价平均环比下跌0.68%，环比跌幅比上月收窄0.08个百分点。

业内分析认为，在严厉的调控政策持续下，2018年全国各线城市房地产市场出现不同程度的降温。综合2018年年底及2019年的房地产市场交易数据，2019年在住房供给普遍增加以及部分城市因城施策的政策调整背景下，未来各线城市房地产市场将延续分化。其中，三四线城市仍存去化压力，整体库存较低、供小于求的一二线城市则有望率先回暖。

一线城市进入补库存阶段

1月28日，上海易居房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。报告显示，截至2018年12月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45734万平方米，环比增长2.1%，同比增长1.6%。

观察历史数据，2015年1月份以来，全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，中间个别月份虽有反弹，但下跌的趋势不改。到了2018年，库存走势基本呈现了“上半年减少、下半年增长”的态势。尤其是9月份库存规模明显增长，属于首次显著攀升的态势。10-12月份继续保持增长态势。总体上看，库存走势正迎来变化，年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米，环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。

从同比增幅数据看，一线城市在连续34个月库存同比下跌后，2018年6月份首次出现同比正增长态势，7-12月份继续同比正增长，这意味着一线城市正进入补库存阶段。二线城市保持了连续42个月的同比下跌，但跌幅是在持续收窄的。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前出现了连续两个月同比正增长的现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018年全年库存先降后增，存销比也有类似的走势。上半年销售行情还不错，去库存效果也值得肯定。但到了下半年市场交易开始降温，房企高库存压力重现，这也倒逼相关房企积极进行项目的降价。当然对于购房者来说恰形成了一个相对好的购房窗口期。

严跃进表示，2018年第四季度形成了相对多的住宅库存，所以到了2019年上半年，预计房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若是资金方面压力大，那么相关房企也依然会采取以价换量的策略，即定价方面不会太强势。

2019年楼市整体供应小幅上涨

事实上，全国各线城市针对自身市场特点，普遍开始推行因城施策。克而瑞地产研究院的统计数据显示，在此背景下，市场分化更加严重，一线城市成交下滑；重庆、合肥、郑州、徐州等热点二、三线城市因需求较为旺盛，成交依然处于高位；但海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置政策的收紧，在2018年下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

2018年底，随着一线和热点二线城市预售证管控逐渐放松，新建商品住宅新增供应一直相对较为充足。以一线城市深圳为例，2018年11月该市供应量高达131万平方米，创下近十年来新高。克而瑞地产研究院的数据显示，总的来看，全国受监测的60个重点城市2018年全年新增供应总量同比增21%，各能级城市供应全线上涨，一线涨幅最甚高达48%，二、三四线涨幅均在20%左右。

“全国房地产市场在2018年下半年转冷，项目去化率明显下调，而菏泽、珠海等局部放松引发的市场悲观预期有所削减，调控放松预期被进一步强化。”克而瑞地产相关分析人士预测，首先，未来一线城市新增供给量预计将显著增加。主要是因为房企前期囤积的土地还有相当一部分没有入市，2018年北京、上海、广州等城市加大土地供应力度，且土地价格也相对降低，可上市供应房源势必会显著增加，加之限价政策也逐渐相对宽松，房企也会加快推盘入市。

其次，二线城市供给量整体小幅增长。其中，郑州、重庆、武汉、成都、青岛、昆明、济南等城市2018年土地储备充足，这些城市对省内人群存较大吸引力，购房需求相对充裕，房企也会适时增加住房供应，预计2019年供给量显著增加。

此外，三四线城市供应量回落分化。由于当前大部分三四线城市房价到达阶段性高位使得购买力疲软，购房者观望情绪渐起，去化率已经明显下调，房企为避免陷入新一轮库存风险窠臼，已明显加快开工和推盘，甚至不惜以价换量。另一方面，过去两年土地市场成交份额集中在三四线城市，这些也都将在2019年形成供应，使得至少明年上半年以前新增供应量仍将普遍增加。克而瑞方面预测，“虽然预期政策放松，但购买力严重不足是制约三四线城市市场成交的最大障碍，大部分三四线市场仍然势必进入深度调整期，不同城市间表现分化。”

预计一二线城市率先回暖

1月16日，国家统计局发布2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅扩大，二三线城市环比涨幅有所回落。

由于临近春节，各大房企为了在淡季市场冲刺业绩，热点项目纷纷推案入市，一线城市商品住宅成交有所放量，价格有所上涨，2018年12月份一线城市整体新建商品住宅销售价格同环比涨幅均有所扩大，环比涨幅较当年11月扩大1.02点，同比涨幅扩大1.3。

“2019年一、二线城市在供应增加、需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。”上述克而瑞分析人士认为，近年来三四线城市房地产市场爆发，商品住宅面积销售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返乡置业和棚改货币安置等方面因素的推动，核心却是城市自身内生的刚需和改善需求。“而在三四线城市市场行情面临回调预期当口，需求能否持续成为关注焦点。”

该人士进一步指出，“考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线城市将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的大多数三四线城市。”

从政策层面来看，业内普遍认为，2019年，在“稳地价、稳房价、稳预期”的整体基调下，一线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大幅上涨的可能性并不大，另一方面，即使短期市场成交持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅下跌动力不足。综合而言，一线城市房价仍将高位维持且涨跌波幅不会太大。

与此同时，在“因城施政”分类调控基调下，二线城市政策松绑预期最强烈，预计强二线城市房价坚挺，有望保持小幅微增态势。另一方面，三四线城市房价上涨动力不足，结构性分化会更为显著。尤其是，前期房价上涨过快、市场需求透支严重的环都市圈三四线城市房价上涨基本已经到达阶段性瓶颈。