智汀国际 | 融资潮下多个房地产类ABS被暂停 审核趋严？

背负高额负债的房企，除了传统融资渠道外，不断通过ABS（指资产证券化）融资，有个别房企，一笔ABS刚刚审过，另一笔ABS已在审核的路上。

不过，据同策研究院统计的信息显示，不到半个月，已有 6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ＡＢＳ到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为关注点。业内人士认为，从数量上看，1月企业ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。

不到半个月 6支房地产ABS被中止审查

在不到半个月时间内，共有6支房地产ABS被中止审查，涉及金额达到240亿元。据同策研究院统计的信息显示，1月29日，“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为7亿元，广西万通房地产有限公司为原始权益人。

同在1月29日，“东亚前海-宝龙地产商业一号资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为11.8亿元，上海宝龙实业发展（集团）有限公司为原始权益人。

1月28日，“东兴-佳源物业资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为9.2亿元，南京新浩宁房地产开发有限公司为原始权益人。而在1月24日，“中山证券-当代节能置业资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为7.9亿元，当代节能置业股份有限公司为原始权益人。1月23日，“滨江集团资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为4.66亿元，杭州滨江房产集团股份有限公司为原始权益人。

值得一提的是，1月18日，“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为200亿元，广州合景房地产开发有限公司为原始权益人。这是少有的大额度ABS融资计划。

上述ABS中止并非终止，仍有继续通过审查的机会。以往，ABS被中止并不稀罕，不过，在不到半个月时间内，这么多房地产ABS被中止并不多见。

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，ABS被暂时叫停是一个信号，这也预示着下一步在房企ABS融资方面会有严格的审核管理。

通过对上述ABS被中止的案例分析，张宏伟认为，被中止的企业基本上都是中小企业，从ABS资产本身来讲，应该关注其资产质量到底怎么样。与一般债券不同，资产证券化产品的信用主要基于基础资产的质量而非发行主体的信用。

在张宏伟看来，如果资产质量不好的房企，后续会出现兑付风险， 可能会带来更多的负面效益，比如出现股价大跌影响等。

一位在金融服务公司任职的业内人士也向记者反映，现在ABS项目的确不容易通过。在审核方面的确比之前严格。从发行数量上看，也比去年底有所减少。

据Wind数据显示，截至1月，企业ABS共发行了69支，环比上月的115支减少了46支，不过仍相当于去年的月平均水平。

还债压力下，房企密集通过ABS融资

在ABS项目审核收紧的同时，从上海证券交易所披露的信息来看，仍有多个ABS成功发行及获批。1月24日，“国开-上海地产第一期公共租赁住房资产支持专项计划”成功发行，规模约为18亿元。

1月21日，规模12.43亿元的“西南证券-龙光地产购房尾款资产支持专项计划”，及规模7.6亿元的“中银证券-杨浦滨江保障房资产支持专项计划”也均通过发审会。1月18日，“申万宏源-电建地产购房尾款资产支持专项计划”通过发审会，规模9.56亿元。

此外，据上海证券交易所信息显示，仍有不少房地产ABS项目正在走审批程序。比如规模18亿元的“东兴企融-融创南昌万达茂资产支持专项计划”、规模32亿元的“国融-百荣世贸A座资产支持专项计划”、规模1.4亿元的“隆基泰和购房尾款资产支持专项计划”。

值得关注的是，规模36.12亿元的“广州富力2018年第四期资产支持专项计划”也正在走审批程序。而此前的1月10日，35.59亿元的“广州富力2018年第三期资产支持专项计划”刚刚获得审批通过。

事实上，自去年11月以来，房企的融资举动频频，其融资力度不仅体现在ABS融资项目上，公司债、境外美元债无所不及。其中，还债成为当前最为紧迫的融资需求。

据REICO工作室发布的房地产市场报告显示，2015年-2016 年房地产企业债券发行数量出现井喷，按照三年发行期限推算，2018年-2019 年房地产企业债券将陆续到期，相比2018 年，预计2019 年房企的还债压力将大幅上升。

而Wind的数据更能直观地说明房企的还债压力，2019年，房企债务总计到期规模5334亿元，其中包括2640亿元公司债、846亿元海外债。

因为还债压力，1月份以来，房地产企业融资及融资计划金额出现井喷。中原地产研究中心统计数据显示，截至1月30日，今年1月房企公布的融资及融资计划总额合计超过1800亿元。刷新最近一年多来的融资月度新高。而大部分融资目的在于现有债务再融资。随着企业密集发债，融资计划未成行的案例也在增多。

ABS市场扩容 兑付压力攀升

“2019年房地产市场调整的预期非常强，因此，房企更关注资金链的安全。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资。应对未来的还债高峰期，”中原地产首席分析师张大伟这样认为。

近两年，房企主要融资方式包括明股实债信托计划、券商资管计划、房地产私募资金、并购贷款、公司债、海外债、销售回款、ABS 等。

看似融资形式多样，但在房地产调控政策影响下，传统的融资渠道越来越窄，而利用存量资产发行ABS则成为一个稳定的替代融资渠道。

尤其是2018年4月份《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》颁布，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。ABS的发行量呈现上涨的趋势。

据Wind数据统计，房地产企业2018年合计通过ABS实现融资达992.44亿元，逼近千亿规模，占ABS全市场份额达10.39%。

相比发行债券等融资方式，ABS是盘活存量资产、债权增信的工具。尤其是房地产行业已经从增量时代跨入存量时代，ABS更有利于房地产企业盘活存量，实现轻资产运作。

不过，随ABS着市场扩容和兑付压力攀升，ABS信用风险或将逐渐暴露。据Wind数据显示，2019年，房企资产支持证券到期规模628亿元。

对此，张宏伟认为，对于一些基础资产差的中小房企来说，目前的兑付压力是一个坎。

目前，企业ABS遭遇评级下调，ABS违约事件均已出现。上述在金融服务公司任职的业内人士表示，ABS的信用主要基于基础资产，因此更应关注基础资产质量。目前，严格审核是为了防患于未然。