智汀国际 | 房地产业发展须把握三大结构性机会

智汀国际了解到，根据国家统计局1％的人口抽样调查数据，2015年中国城镇居民人均住房建筑面积达到35.27平方米，比1998年增加近17平方米，数量增加人均住房单位为1.07，达到“人均一个”。房间的生活标准。根据对中国城市住房需求的估计和发达国家房地产业发展的特点，可以粗略判断，现阶段中国房地产业已进入住房需求相对较大的发展阶段。稳定的——。这意味着房地产业将结束粗放型增长模式，进入减速升级的新阶段。房地产企业应更加注重产品的个性化和专业化，精心制作产品，以满足人们日益增长的生活需求。 。在这个阶段，房地产业发展的总机会将逐渐消失，结构性机会需要引起关注。

区域结构机会

目前，中国的房地产市场已经结束了其总体增长，并显示出明显的区域差异化。是否做出区域战略选择是决定房地产企业成败的关键因素之一。从区域格局来看，城市群是世界城市发展的主流趋势，也被国家新城市化计划侃侃定义为中国新城镇化的“主体形式”。 “十三五”规划愚人节大纲侃侃除了重新强调城市群作为扩大区域发展空间的重要途径外，还进一步明确提出了包括19个城市群和两个大都市区的城市化空间框架。中国共产党第十九次全国代表大会的报告再次提出了“以城市群为主体建设大中小城市和小城镇的城市格局”。从美国和日本的经验来看，在快速城市化的后期，人口对城市群的态势是显而易见的。可以看出，城市群模式将是未来一段时间内中国房地产市场发展的主要空间形态。

但是，城市群有其自身的结构特征。成熟的城市群可大致分为三个部分：核心城市——中心区域——周边区域。其中，核心城市到中心区的辐射半径约为110公里，周边区域的辐射半径约为240公里，大致相当于中国的“高速铁路半小时圈”和“高高速铁路一小时圈“。中心区域拥有紧密的通勤流量，其住房需求主要是“只是需要”并且需求增加。周边地区需要住宅溢出或二手房。住房需求主要基于休闲度假特征。人口结构性机会因素是决定房地产市场中长期趋势的根本因素。在研究人口因素对住房需求的影响时，“婴儿潮”因素是关键。

智汀国际认为，从人口诞生的角度来看，新中国成立后，经历了三次“婴儿潮”：第一次是从1950年到1957年，平均每年出生人口约为2100万;第二个是1962年至1973年的平均年出生人口。约2700万人;第三个是从1985年到1991年，平均每年出生人口约为2400万。这三个“婴儿潮”的年龄变化为当前阶段和未来5  -  10年房地产业的发展提供了人群结构机会。首先，住房需求得到改善。 2015年后，中国房地产市场的快速增长，“人口红利”逐渐下降，显示25-44岁年龄段的主要买家数量趋于减少。 （理论上，25-34岁的人正处于结婚年龄，他们对住房的需求是第一次。对购房者的需求以及为35岁以上人群购买住房的主要原因是需要改善生活条件。

因此，25-44岁的人是主要的购买者。然而，进一步研究其结构，可以发现主要购买家庭总数的减少主要是由于减少25-34岁年龄段的首次置业人数，从2020年起，35-44岁的住房改善需求群体数量迅速增加，这是“婴儿潮”人口第三次进入住房改善需求。

第二是需要养老院。虽然中国自2000年以来已进入老龄化社会，但到目前为止，对养老住房的需求尚未进入一个非常紧迫的阶段，这主要取决于老年人口的数量和结构特征。 2015年，第一个“婴儿潮”人口进入了65岁的老龄化阶段，但这个年龄段的老年人住房需求并不是很“严格”。 2030年左右，当第一个“婴儿潮”人口进入80岁的老龄化阶段，第二个“婴儿潮”人口开始逐渐进入老龄化阶段时，中国的养老金住房需求将发生重大变化。

输出结构性机会

在过去的二十年中，房地产企业的发展模式具有扩张性和广泛性的特点。开发公司数量从1998年的24,378家增加到2017年的95,897家，房地产开发企业的员工人数从82.6万增加到283.1万。近年来，随着房地产业发展阶段的变化，实时企业的快速盈利模式面临着越来越多的挑战。并购案例迅速增加，表明市场对房地产业的转型发展提出了客观要求。

智汀国际认为，从发达国家房地产业的发展史来看，房地产业进入减速升级阶段后，房地产开发建设规模将不再扩大，但房地产业在国民经济中的增加值依然存在。保持增长趋势，表明其对经济增长的贡献。方式正在发生变化。自20世纪80年代以来美国房地产业和20世纪70年代以来日本的增加值一直占GDP的12％左右，而中国目前的份额仅为6.5％，这表明房地产业仍然乐观。但是，在房地产行业的附加值，房地产开发份额将下降，中介服务——金融服务——属性服务——衍生服务和其他业务份额将上升。这意味着房地产业的发展重点将从发展转向服务管理，其内部产出结构将进行调整。这就要求房地产企业提高其资产管理能力——库存资源整合能力和综合运营服务能力，积极适应库存房时代的住房消费升级和房地产服务需求。