上半年17城房地产新增意向投资负增长 其中海口降幅最大

近日，国家发改委发布了《2018 年 10 月份全国固定资产投资发展趋势监测报告》，报告显示，1-10 月，全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%，比 1-9 月降低 1.7 个百分点。

这次报告首次披露了全国主要城市的房地产新增意向投资的增长情况，随着调控效力的进一步发酵，销售市场的低迷开始向投资领域蔓延，不同区域的投资动力强度和意愿开始分化，后续或将影响房地产投资增速。

东部房地产投资动力较低

报告按行业和区域的划分，披露了全国新增意向投资项目和拟建投资项目的发展趋势。

根据全国投资项目在线审批监管平台的解释，意向投资项目是指，监测期内已经获得项目代码的项目。各地区一段时期内的新增意向投资项目数量同比增速，在一定程度上反映了该地区在不同时段的投资动力强度，增速越大，动力越强。

拟建投资项目是指，监测期内已经获得项目代码并已办理完成1个及以上审批手续的项目。拟建投资项目转化率是指，一定时期内拟建投资项目数量与赋码项目总数的比值。该转化率在一定程度上反映了投资环境对项目落地的吸引力，转化率越高，吸引力越强。

11月27日，一位东部省份的房企投资部门人士，对于新增意向投资的理解，从流程上看，投资项目都需要获得一个项目代码，有了这个代码，才能真正进入投资方案的审核。这就相当于发放了一个投资的“身份证”，但是否获得通过是要看项目的具体投资方案。而国家统计局发布的房地产开发投资额，其实是以项目资金的支出为考量标准的，是投资形成后的概念。

“新增意向投资可以理解成房地产这个经济发展重要‘引擎’的油料”，该人士表示。

报告显示，1-10 月，全国房地产业新增意向投资额同比增长34.2%，比 1-9 月降低 1.7 个百分点，连续两个月出现下滑，且已比年内高点下降了约10个百分点。

区域层面，前10月，调控最为严厉的东部地区，在各区城中增速相对最慢，房地产业新增意向投资额同比增长15.3%，比前9月加快1.5个百分点。

东北地区的高速增长还在持续。前10月房地产业新增意向投资额增速达到40.5%，比前9月加快1.4个百分点。

而中西部地区的增速则在持续高位运行后有所回落。其中中部地区前10月增长达到76.1%，回落13.6个百分点。而西部地区达到48%，微幅回落1.9个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，中西部正凭借低成本土地利用模式，吸引更多投资进入，而东部市场在房屋销售等方面降温，一定程度上影响了企业投资的意愿。

而同策咨询研究中心总监张宏伟则向21世纪经济报道表示，从总体来看，在销售向下和资金链趋紧的背景下在2019年甚至可能出现负增长。

广深两城负增长

从今年6月份开始，国家发改委定期发布这一报告，至今已发布五期。而10月报告则是首次公布40 个主要城市的房地产新增意向投资额同比增速。

城市状况与区域类似，但分化更为明显。中西部的省会城市依然强势，而负增长的城市则以东部一二线城市为主。

其中，北海（楼盘）是唯一增速超过200%的城市，郑州（楼盘）、天津（楼盘）和西宁（楼盘）也实现了翻倍增长，而厦门（楼盘）、西安（楼盘）、青岛（楼盘）、济南（楼盘）、重庆（楼盘）、长春（楼盘）则紧随其后，在40城中增速名列前十。

负增长城市则包括海口、太原（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、乌鲁木齐、哈尔滨（楼盘）、南京（楼盘）、宁波（楼盘）、福州（楼盘）、沈阳、杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、南宁、贵阳、银川（楼盘）和三亚（楼盘）等17个。其中，海口、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三个城市。

21世纪经济报道注意到，一线城市在这项数据上整体表现不佳，除广深两地负增长外，北京、上海（楼盘）的增长也在全国平均水平以下。

对此，张宏伟表示，与东部其他地区不同，一线城市的房地产新增意向投资项目数、投资额同比增速相对较低，并不是由于开发企业缺乏投资意愿，而在于前一阶段一线城市土地供应较少，是项目供应量不足导致的数据层面有所下降，“总体来说是供给侧的原因。”

而近期一线城市土地市场的表现似乎也对此观点有所印证。11月26日，北京土地市场成交12宗地块，成交总金额达到316.46亿元，创下北京土地市场单日成交土地数量和单日成交金额两项新高。

而上述房企人士则告诉记者，北京此次土地市场大批量成交有两大特点，一是地块竞拍“冰火两重天”，丰台区两宗限竞房地块竞价分别达到64和46轮，溢价率也达到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢价率水平，而顺义的3宗共有产权住房地块，则一宗流拍，一宗仅以1.5%的溢价成交。二是拿地企业以国企为主，房企“联合拿地”方式较多。

“尽管资金链趋紧、销售市场出现下滑趋势且即将迎来大批供应，但房企虽然仍不缺乏在一线城市拿地的热情，但总体上来说会更加理性”，上述房企人士表示。